ووصفت ساندرا سانشيز الصداع بأنه شديد. تظهر عندما تبدأ في التفكير في المكان الذي ستعيش فيه هي وزوجها وطفلاها.
لبناء مجمع سكني أكبر، يخطط المالك لهدم المنزل المكون من ست وحدات في جنوب لوس أنجلوس والذي اتخذته العائلة منزلاً لعقود من الزمن. ونظراً لأن زوجها يكسب 38 ألف دولار سنوياً فقط في مصنع قريب، وإيجار الشقق المجاورة يكلف مئات الدولارات أكثر مما يدفعونه الآن، فقد يكون الضغط النفسي هائلاً.
وقال سانشيز البالغ من العمر 55 عاماً: “إنهم يرسلوننا لنعيش في الشوارع”.
يشعر بعض المدافعين عن المستأجرين بالقلق من أن عمليات الهدم والتهجير هذه قد تصبح أكثر شيوعًا في لوس أنجلوس.
حاليًا، يستخدم مالك المجمع السكني في سانشيز أحد برامج حوافز البناء في المدينة التي تسمح للمطورين ببناء أكثر مما يمكنهم عادةً إذا قاموا بتضمين على الأقل بعض الوحدات ذات الأسعار المعقولة والمقيدة بالدخل في المشروع الجديد.
الآن، في محاولة لبناء المزيد من المساكن للتخفيف من أزمة القدرة على تحمل التكاليف، تقترح المدينة تعزيز برامج الحوافز هذه بطريقة يمكن أن تؤدي إلى جعل مثل هذه المشاريع أكثر منطقية من الناحية المالية.
يقترح المسؤولون القيام بذلك على الأراضي المخصصة بالفعل للإسكان متعدد الأسر، حيث يميل الناس إلى أن يكونوا مستأجرين، وليس في الأحياء المخصصة لمنازل الأسرة الواحدة حيث يميل الناس إلى أن يكونوا أصحاب منازل.
وقد أثارت هذه الحقيقة القلق بين ائتلاف من المدافعين عن المستأجرين والإسكان الذين يريدون أن تغير المدينة مسارها للحد من النزوح.
مصدر قلق خاص؟ خسارة الوحدات القديمة مثل وحدة سانشيز، والتي تشكل غالبية الشقق في لوس أنجلوس وتندرج تحت قانون تثبيت الإيجار في المدينة، والذي يحد من الزيادات السنوية في الإيجار ويوفر قدراً من الاستقرار.
“[This] وقالت لورا ريموند، مديرة تحالف ACT-LA: “إن مخزون المساكن هو السبب الذي يجعل الطبقة العاملة قادرة على البقاء في لوس أنجلوس”. “ليس من المنطقي أن يكون هذا حجر الزاوية الضخم في حل سياسة الإسكان لدينا في خطر.”
تقترح لوس أنجلوس تغييرات لأن معايير الإسكان في الولاية تتطلب من المدينة العثور على أرض يمكن للمطورين إضافة 255 ألف منزل جديد إليها، وسيكون ما يزيد قليلاً عن نصفها في متناول الأسر ذات الدخل المنخفض.
استجابة لوس أنجلوس هي قانون برنامج حوافز الإسكان المقترح على مستوى المدينة، والذي من المتوقع أن يتم عرضه على لجنة التخطيط وإدارة استخدام الأراضي التابعة لمجلس المدينة يوم الثلاثاء. سيسمح الاقتراح للمطورين ببناء أكثر مما هو مسموح به حاليًا والحصول على خصومات على الارتفاع ومواقف السيارات إذا كانوا يشملون نسبة معينة من الوحدات ذات الأسعار المعقولة وكان العقار بالقرب من وسائل النقل العام أو على طول شارع رئيسي بالقرب من الوظائف والمدارس الجيدة.
ستكون المشاريع التي تكون ميسورة التكلفة بنسبة 100٪ مؤهلة للحصول على حوافز عبر مساحة أوسع من المدينة.
تختلف الحوافز حسب الموقع ونوع المشروع، ولكن فيما يلي مثال: في قطع الأراضي القريبة من محطة قطار المترو وخط الحافلات السريعة، يمكن للمطورين بناء وحدات أكثر بنسبة 120% مما يسمح به التصريح لتقسيم المناطق الأساسية، مع النسبة المطلوبة من الوحدات ذات الدخل المنخفض . تتراوح بين 11% و27% من المشروع الجديد.
إذا كانت هذه المنطقة في ما يسمى بمنطقة الفرص العالية، بالقرب من الوظائف والمدارس الجيدة، فلن يواجه المطورون حدًا إجماليًا للوحدة وسيتم تقييدهم فقط بما يمكنهم استيعابه في الموقع، نظرًا لقيود الارتفاع والكثافة الأخرى.
وبموجب اقتراحها، تقول إدارة التخطيط إن 56% من النمو المتوقع يستهدف المجتمعات ذات الفرص العالية، والتي عانى الكثير منها منذ فترة طويلة من التنمية. وكان من الممكن أن تكون هذه النسبة أعلى، لكن الوزارة تركت مناطق الأسرة الواحدة، التي تمثل معظم الأراضي في هذه المناطق الثرية، سليمة إلى حد كبير.
ولن يتم تطبيق الحوافز في مناطق الأسرة الواحدة إلا إذا كان العقار مملوكًا لوكالة عامة أو منظمة دينية، وهو ما يمثل 1٪ من قطع الأراضي المخصصة لعائلة واحدة في المدينة.
وبدلاً من ذلك، تقع معظم قطع الأراضي المدرجة في الحوافز المقترحة في أحياء سكنية مخصصة حاليًا للعديد من العائلات. وتقع معظم القطع المتبقية في المناطق التجارية. هناك، من المحتمل أن تكون معظم قطع الأراضي مشغولة بمركز تسوق أو مبنى إداري، ولكن هناك أيضًا بعض الشقق في المناطق التجارية.
وفي حين تعمل المدينة على السماح بمزيد من المساكن (التي يقول الاقتصاديون إن الافتقار إليها هو السبب الكامن وراء أزمة القدرة على تحمل التكاليف)، تتخذ المدينة خطوات لزيادة الحماية للمستأجرين المغادرين.
وبموجب اقتراح منفصل، والذي ستستمع إليه أيضًا لجنة PLUM يوم الثلاثاء، سيكون للمقيمين ذوي الدخل المنخفض الذين نزحوا بسبب الهدم الحق في الانتقال إلى المشروع الجديد بإيجارهم السابق أو بإيجار يعتبر في متناول دخلهم، والذي سيكون أكثر ملاءمة. أدنى.
وسيتلقى هؤلاء السكان عادةً أيضًا مساعدة موسعة في عملية النقل لمساعدتهم على دفع الإيجار في وحدة بسعر السوق لمدة 42 شهرًا، وهو متوسط الوقت المستغرق لبناء مبنى سكني جديد، وفقًا للمدينة، التي تقدر أن المدفوعات قد تتجاوز 100 ألف دولار لتلك المنازل. .
يصل الحد الأقصى لمدفوعات النقل الحالية إلى 25.700 دولار، وهو مبلغ يمكن استنفاده بسرعة عندما يضطر المستأجرون على المدى الطويل المحميون بتثبيت الإيجار فجأة إلى دفع الإيجار بالمعدلات الحالية.
بعض إجراءات حماية المستأجر في مقترح المدينة مطلوبة بالفعل بموجب قانون الولاية، لكنها ستنتهي في السنوات القادمة. ومن شأن اقتراح المدينة أن يجعلها دائمة ويذهب إلى أبعد من ذلك من خلال اشتراط استبدال كل وحدة هدم مثبتة الإيجار بوحدة ميسورة التكلفة مقيدة الدخل.
وقالت إدارة التخطيط إنها ليس لديها تقدير لعدد الشقق التي يمكن هدمها بسبب مقترحاتها، لكنها قالت إن الحماية الإضافية للمستأجرين ستضيف تكاليف للمطورين وتحد من عدد الإيجارات القائمة التي تم هدمها. وقالت الوزارة إنها اتخذت أيضًا خطوات للحد من نزوح سكان أنجيلينوس ذوي الدخل المنخفض من خلال تقديم حوافز أكبر في المجتمعات ذات الفرص العالية، خاصة على طول الشوارع الرئيسية التي من المرجح أن يكون بها مستأجرون تجاريون.
هذه العوامل بشكل عام هي السبب وراء توقع إدارة التخطيط أن يتم بناء معظم الوحدات الجديدة في المناطق التجارية، حتى لو كانت معظم قطع الأراضي الخاضعة للحوافز موجودة في أحياء سكنية متعددة الأسر.
ويدعو ائتلاف من المدافعين عن الأسر ذات الدخل المنخفض المدينة إلى المضي قدمًا.
إنهم يريدون من المسؤولين إجبار المطورين على استبدال كل وحدة ثابتة الإيجار يقومون بهدمها ليس بوحدة واحدة بل بوحدتين بأسعار معقولة ومقيدة بالدخل. إنهم يريدون أيضًا بناء حوافز للتقدم إلى مناطق الأسرة الواحدة ذات الفرص العالية مثل تلك الموجودة في ويستوود وستوديو سيتي.
ويقولون إن القيام بذلك من شأنه أن يوفر بعض الفوائد. سيكون من غير المنطقي من الناحية المالية بالنسبة للمطورين أن يحلوا محل المساكن القائمة ذات الإيجار الثابت، وقد يختار بعض شركات البناء البناء في مناطق تسكنها أسرة واحدة حيث يقومون بهدم المنازل التي قرر شاغلها بيعها.
إن إضافة وحدات منخفضة الدخل إلى هذه المناطق من شأنه أن يقلل من نمط الفصل العنصري وفصل الدخل الذي وجد تقرير ممول من المدينة أن تقسيم المناطق لعائلة واحدة يلعب دورًا رئيسيًا في الحفاظ عليه.
وقال إستواردو مازاريغوس، المدير المشارك لتحالف سكان كاليفورنيا من أجل تمكين المجتمع، وهي مجموعة تدافع عن حقوق الإنسان: “نريد أن نتأكد من أننا قادرون على كسر اللعنة التي أحاطت بعقود من الفصل بين مجتمعات السود والملونين في لوس أنجلوس”. للمجتمعات ذات الدخل المنخفض.
نظرًا لأن المدينة تقترح السماح للمطورين ببناء المزيد حيث توجد شقق موجودة ولكنها تفرض أيضًا تكاليف إضافية من خلال حماية المستأجرين الجدد ومتطلبات الاستبدال، قالت إدارة التخطيط إنه من غير الواضح ما إذا كان سيتم هدم المزيد من الوحدات الخاضعة للإيجارات في المستقبل الحالية. . لكن جريج بونيت، المحامي لدى شركة المحاماة العامة Public Counsel، قال إن المقترحات الحالية للمدينة تخلق خطرًا من احتمال حدوث ذلك.
وقال إن النزوح يسبب اضطراباً أيضاً، وأن المستأجرين الذين يغادرون قد “يسقطون من الشقوق” ولا يحصلون على أموالهم، ويجدون سكناً مؤقتاً ويعودون إلى منزل جديد.
ويحذر قسم التخطيط من أن استبدال اثنين بواحد قد يأتي بنتائج عكسية.
وفي تقرير للموظفين، قال إنه من المرجح أن يكون ذلك مكلفًا للغاية بالنسبة للعديد من المطورين ويمكن أن يقلل بشكل كبير من بناء المساكن، بما في ذلك الوحدات المطلوبة لإيجار ميسور التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض، وليس مجرد تثبيت الإيجار.
في حين أن قانون تثبيت الإيجارات في المدينة يحد من الزيادات السنوية في الإيجار للمستأجر (بشكل عام إلى 3٪ أو 4٪)، إلا أنه لا يشترط أن يكون الإيجار في المتناول. يمكن للمالكين أيضًا تحديد الإيجار أينما يريدون في كل مرة يغادر فيها المستأجر.
وكتبت الوزارة في تقرير حديث: “إن التحدي السياسي هو كيفية الموازنة بشكل مناسب بين الأهداف ذات الأهمية الحاسمة حول إنتاج المساكن والأهداف ذات الأهمية المماثلة المتمثلة في الحفاظ على المستأجر وحمايته”.
في الخريف الماضي، تخلت المدينة عن خططها لإدراج بعض مناطق الأسرة الواحدة في برامج الحوافز بعد اعتراضات من مجموعات أصحاب المنازل. لكن دائرة التخطيط عرضت على المجلس عدة خيارات لضم هذه المناطق إذا رغبت في ذلك.
وفي رسائل إلى مجلس المدينة، طلب العديد من سكان المناطق ذات الأسرة الواحدة من ممثليهم الوقوف بحزم. وقالوا إن السماح بالمباني السكنية في أحيائهم من شأنه أن يقلل من فرص ملكية المنازل ويقلل من نوعية حياتهم من خلال زيادة حركة المرور. وأشاروا إلى أن المدينة وجدت أنها يمكن أن تلبي متطلبات الإسكان الحكومية من خلال التخطيط لإعادة التطوير في الأحياء التجارية والمتعددة الأسر دون لمس مناطق الأسرة الواحدة.
“هل ينبغي لأولئك منا الذين ضحوا بسنوات عديدة من حياتهم للعيش هنا أن يكونوا على ما يرام الآن مع قيام الحكومة بوضع مجموعة أخرى ربما تكون أصغر سنا في مجتمعنا؟” كتب أحد سكان وادي سان فرناندو.
ماريا بريونيس لديها منظور آخر.
قالت البائعة المتجولة البالغة من العمر 69 عامًا إنها تعيش في فندق بالقرب من مدرج لوس أنجلوس التذكاري ووصلت إلى هناك بعد فترة من التشرد حدثت عندما أجبرتها سلطات إنفاذ القانون على الخروج من مرآب غير قانوني استأجرته بحوالي 500 دولار شهريًا. وهي الآن عضو في تحالف سكان كاليفورنيا من أجل تمكين المجتمع، وتدافع عن إسكان ذوي الدخل المنخفض في الأحياء التي تسكنها أسرة واحدة بالقرب من الوظائف الجيدة والمدارس.
“لماذا يحق للأغنياء فقط الحصول على منزل جميل وبيئة جميلة؟” – سأل بريونس. “لماذا لا تستطيع الأسر ذات الدخل المنخفض أن تحصل على نفس الشيء؟”
