حرصًا على زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، ابتكر مسؤولو مدينة لونج بيتش برنامجًا يمكن أن يساعد عددًا محدودًا من أصحاب المنازل على بناء وحدة إضافية على أراضيهم.
ولكن قبل أن يتمكنوا من إطلاقه، كان عليهم أن يقرروا ماذا يسمونه.
قال العمدة ريكس ريتشاردسون: “لقد كنا نتلاعب بالاسم منذ فترة”، مشيرًا إلى أن بيانًا صحفيًا يروج للبرنامج قد تأخر لعدة أيام لأسباب تتعلق بالتعميد. “نحن نبني الدراجة بينما نركبها.”
استقر مسؤولو لونج بيتش على العبارة التي لا تحتاج إلى شرح: “برنامج بناة الفناء الخلفي“، آملاً أن يتم إيجاد حل جزئي لنقص المساكن ذات الأسعار المعقولة في المساحات غير المستخدمة في عقارات أصحاب المنازل في المدينة. إنه مفهوم يحظى بدعم واسع النطاق من قبل المدافعين عن الإسكان ذوي الدخل المنخفض، على الرغم من أن البعض يجادل بأن نسخة المدينة كان ينبغي أن تتضمن المزيد من الحماية للمستأجرين.
من لونج بيتش برنامج تجريبي يستخدم تمويلًا فريدًا من شأنه أن يوفر لما يصل إلى 10 من أصحاب المنازل قروضًا منخفضة أو بدون فوائد تصل إلى 250 ألف دولار لبناء وحدات سكنية ملحقة (ADUs) على قطع أراضيهم. ويجب أن يتم تأجير هذه الوحدات للأفراد أو الأسر ذات الدخل المنخفض لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
يمكن للأطراف المهتمة التقديم على https://www.longbeach.gov/lbcd/hn/aduloan/.
قال ريتشاردسون: “لقد كانت لونج بيتش رائدة في إنتاج الوحدات السكنية المستقلة”. “ولقد فعلنا كل ما يتعين علينا القيام به… لتسهيل على الناس بناء وحدات سكنية مستقلة في منازلهم.”
معهد كليرمونت ماكينا كوليدج روز وأكد في تقرير أبريل أن لونج بيتش كانت من بين أكثر المدن الصديقة لـ ADU في الولاية، حيث أصدرت 1,431 تصريحًا لـ ADU بين عامي 2018 و 2022. وبينما يتخلف هذا الإجمالي عن المدن الكبرى مثل سان دييغو (2,867)، أنتجت لونج بيتش 317 تصريحًا لكل 100,000 ساكن.
يجب أن تحتوي وحدة ADU، كما حددتها إدارة تنمية المجتمع بالمدينة لهذا البرنامج التجريبي، على مرافق مستقلة تشمل غرفة معيشة ومنطقة نوم ومطبخ وحمام.
بالإضافة إلى الموافقة على حد الإيجار المؤقت، يجب على الملاك أن يعيشوا في الموقع وأن يكون لديهم أقل من أربع وحدات بالفعل على أراضيهم.
يمكن استئجار الوحدات لأي شخص يكسب 80% أو أقل من متوسط الدخل في مقاطعة لوس أنجلوس، وهو ما يترجم إلى 77.700 دولارًا أمريكيًا لشخص واحد، و88.800 دولارًا أمريكيًا لأسرة مكونة من شخصين، و99.900 دولارًا أمريكيًا لثلاثة أشخاص، و110.950 دولارًا أمريكيًا لأربعة أشخاص، وفقًا لـ إدارة مقاطعة لوس أنجلوس للتخطيط الإقليمي.
لكن البرنامج يقدم لأصحاب المنازل حافزًا ماليًا إضافيًا لتأجير وحدات ADU هذه للمستفيدين من برنامج قسيمة اختيار الإسكان في لونج بيتش، والذي يوفر جزءًا من الإيجار لأولئك الذين يقعون في فئة الدخل المنخفض للغاية أو الدخل المنخفض جدًا أو الفئات ذات الدخل المنخفض.
أصبح بناء ADU أكثر تكلفة في السنوات الأخيرة. تكاليف العمالة والمواد بنسبة 11% و9% على التوالي في عامي 2021 و2022، في حين ارتفعت تكاليف عمالة البناء بنسبة 34% بين عامي 2018 و2023.
يغطي القرض ما يصل إلى 250 ألف دولار أمريكي في تكاليف التخطيط والتصاريح والبناء، على الرغم من أن كيلي بيزيل، أخصائي البرامج المجتمعية في Backyard Builders، لا يتوقع أن تكون القروض مرتفعة إلى هذا الحد.
ستبقى الفائدة على القرض عند 0٪ طالما قام المالك بتأجير الوحدة السكنية المستأجرة لمستفيد من ذوي الدخل المنخفض. شرط التأهل للحصول على القرض هو أن مالك المنزل يجب أن يؤجر المنزل لمتلقي قسيمة لمدة لا تقل عن خمس سنوات أو لمستأجر من ذوي الدخل المنخفض بدون قسيمة لمدة سبع سنوات.
سترتفع نسبة الفائدة على القرض إلى 3% إذا تم تأجيره لشخص لا يستوفي حدود الدخل بعد فترة الخمس أو السبع سنوات. سيتحمل المالك غرامة شهرية قدرها 2500 دولار إذا قام بتأجير الوحدة السكنية الملحقة لمستأجر غير مؤهل في وقت مبكر.
إن الإزالة المحتملة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض تثير قلق Long Beach Residents Empowered، أو LiBRE، وهي مجموعة مناصرة تضغط من أجل إنشاء والحفاظ على مساكن ميسورة التكلفة وحماية المستأجرين.
وقال أندريه دونادو، مدير مشروع LiBRE، عبر الهاتف: “نحن سعداء لأن المدينة تستثمر في الإسكان الميسور التكلفة وتحاول تقليل النقص في المساكن”. “ومع ذلك، فإن جميع المستأجرين معرضون لخطر الإخلاء بعد خمس سنوات.”
وأعرب دونادو أيضًا عن أمله في أن تفكر المدينة في تقديم مساعدة بقيمة 4500 دولار في إعادة التوطين للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض الذين نزحوا دون أي خطأ من جانبهم في جميع الحالات.
تعرض المدينة إيجارًا بقيمة 4500 دولار أو شهرين. إذا قام المالك بهدم المبنى أو إعادة تشكيله بشكل كبير، ولكن إيجار شهر واحد فقط في حالات أخرى.
وقال دونادو: “أعتقد أن هناك العديد من الجوانب الإيجابية للبرنامج ونود أن نراه يصبح دائمًا، مع بعض التعديلات”.
تعد القروض التجريبية أكبر بكثير من المساعدات التي تصل إلى 40 ألف دولار والتي يقدمها برنامج منحة ADU التابع لوكالة تمويل الإسكان في كاليفورنيا، والذي خصص 125 مليون دولار لمساعدة أصحاب المنازل على تغطية تكاليف التصاريح والتخطيط قبل الانتقال للسكن بدون أموال.
وتعتقد المدينة أن أصحاب المنازل الأثرياء الذين يعانون من ضائقة مالية، وخاصة كبار السن، يمكنهم الاستفادة من القرض لبناء وحدة سكنية إضافية وتوليد دخل سلبي. ويقدر البرنامج أن الوحدات السكنية الإضافية التي سيتم بناؤها بقروضه ستدر أكثر من 1000 دولار شهريًا لأصحاب العقارات الذين يؤجرون لحاملي القسائم.
قال ريتشاردسون: “ربما تكون جدة أو شخصًا لديه مساحة كبيرة جدًا في الفناء الخلفي وتريد أن تكون جزءًا من الحل، ولكن قد يكون من الصعب تحديد اتجاهاتك أو تحديد التمويل”.
وللقيام بذلك، من المتوقع أن تعين المدينة مديرًا للمشروع لمساعدة المستفيدين من القروض في اختيار مهندس معماري وبنائين ومخططين ومقاولين وغيرهم من المهنيين اللازمين أثناء عملية التخطيط والبناء. وسيعمل هذا المدير كوسيط بين مالك العقار والمقاول العام.
أحد التحذيرات لأصحاب العقارات المهتمين هو أن المستأجر المؤهل لا يمكن أن يكون قريبًا أو مقدم رعاية في منزلك.
أما بالنسبة للقرض، فسيتم تأجيل الدفع خلال عملية البناء لمدة تصل إلى عامين.
وقال ريتشاردسون إنه نظرا لأن البرنامج يعتمد على القروض التي سيتم سدادها مع مرور الوقت، فإنه سيكون مستداما ذاتيا. وإذا اعتبر المشروع ناجحا (أي إذا تم بناء وحدات سكنية بديلة وتأجيرها لمستأجرين من ذوي الدخل المنخفض)، قال إن المدينة ستفكر في البحث عن المزيد من مصادر الإيرادات لتوسيع المشروع.
تستضيف المدينة سلسلة من ندوات Zoom عبر الإنترنت لقياس الاهتمام بالبرنامج والإجابة على الأسئلة.
