وافق مجلس المشرفين في مقاطعة لوس أنجلوس يوم الأربعاء على شراء المقاطعة لبرج شركة الغاز، أحد أبرز ناطحات السحاب في وسط مدينة لوس أنجلوس، مما يمهد الطريق لنقل آلاف العمال والمرافق خارج المركز المدني للمدينة.
بأغلبية 4-1، أعطى المشرفون مسؤولي المقاطعة الضوء الأخضر النهائي للمضي قدمًا في شراء البرج بقيمة 200 مليون دولار.
جاءت الموافقة على الرغم من الاعتراضات الشديدة من المشرفة جانيس هان، التي حذرت من أن الشراء سيكون بمثابة ناقوس الموت للقلب المدني في وسط المدينة ويرسل القوى العاملة في المقاطعة إلى برج مكاتب “بلا روح” في بنكر هيل.
وقال هان: “لن يقنعني أحد منكم هنا بأن هذه فكرة جيدة”، قبل التصويت ضد الشراء بـ”لا” مؤكدة.
يعمل موظفو المقاطعة حاليًا داخل قاعة إدارة كينيث هان، وهو مبنى يعود تاريخه إلى ستينيات القرن الماضي يحمل اسم والد هان، الذي كان مشرفًا على المقاطعة منذ فترة طويلة.
يعد المبنى واحدًا من العديد من العقارات المملوكة للمقاطعة والتي تعتبر عرضة للانهيار في حالة وقوع زلزال كبير. وقد قدر المسؤولون أن تحديث المباني سيكلف مئات الملايين، مما يجعل ناطحة سحاب جديدة يفترض أنها أكثر أمانًا بديلاً جذابًا لبعض تلك المباني قيد الإنشاء.
وقالت المشرفة هولي ميتشل من الغرفة داخل قاعة هان حيث يعقد مجلس الإدارة اجتماعاته الأسبوعية: “إذا علمنا أن هذا المبنى ليس آمنًا من الزلازل، فلدينا التزام ومسؤولية لاتخاذ الإجراءات اللازمة”.
ووعد الرئيس التنفيذي للمقاطعة فيسيا دافنبورت، الذي قاد مكتبه عملية البيع، بأن الشراء “سيوفر للمقاطعة مئات الملايين من الدولارات” مقارنة بتكلفة تحديث قاعة الإدارة ومباني المقاطعة الأخرى.
لم يقم أي مشرف بزيارة المبنى، وفقًا لمتحدث باسم المقاطعة، على الرغم من أن العديد من موظفيه قاموا بالزيارة.
كان البرج المكون من 52 طابقًا الواقع في 555 W. 5th St. يعتبر أحد أرقى مباني المكاتب في المدينة عندما تم الانتهاء منه في عام 1991. وتبلغ مساحته ما يقرب من 1.5 مليون قدم مربع على موقع مساحته 1.4 فدان في قاعدة Bunker. تلة.
ويمثل السعر خصمًا كبيرًا من القيمة المقدرة للمبنى البالغة 632 مليون دولار في عام 2020، مما يؤكد مدى انخفاض قيم المكاتب في وسط المدينة في السنوات الأخيرة.
مقابل 200 مليون دولار، ستحصل المقاطعة على برج شركة الغاز مقابل حوالي 137 دولارًا للقدم المربع، وهي صفقة لا تزال وفقًا للمعايير التاريخية. وافقت المقاطعة أيضًا على دفع ما يصل إلى 5 ملايين دولار إضافية كتكاليف إغلاق الصفقة.
وحذر دافنبورت من أن “هذه الفرصة لن تدوم إلى الأبد”، مضيفًا أن المقاطعة يمكنها تمويل عملية الشراء، جزئيًا، من خلال تخصيص الأموال للمشاريع الرأسمالية.
وقال هان إن الصفقة كانت أقرب إلى “سرقة بيتر لدفع المال لبول”.
وقال من هان هول: “إن الأموال المستخدمة لدفع ثمن هذا الشراء تأتي من الأموال المخصصة لإبقاء هذا المبنى على قيد الحياة”.
وقال ريتشارد كيتنج، المهندس المعماري الذي صمم برج شركة الغاز لجذب الشركات الأمريكية، إنه من المنطقي أن تحصل هيئة عامة على الملكية الآن.
وقال كيتنغ: “إننا نشهد انخفاضًا في الحاجة إلى الاستخدام المكتبي القياسي، مما يعني أن المحامين والمهندسين المعماريين والمحاسبين يفعلون الأشياء بشكل مختلف” منذ الوباء. “لا يزال موظفو المدينة والمقاطعة يعملون بجد في مكاتبهم، لكنهم متعبون وكبار السن ومتهالكون في بعض الأحيان، وغالبًا ما لا يستوفون متطلبات السلامة من الزلازل”.
“إنه الوقت المثالي للاستفادة من بعض مباني المكاتب الفارغة إلى حد ما.”
وقال إن نقل المئات من عمال المقاطعة إلى برج شركة الغاز سيؤدي أيضًا إلى تحسين المتاجر والمطاعم وغيرها من الشركات الواقعة بالقرب من ميدان بيرشينج. “أعتقد أنها خطوة جيدة على طول الطريق.”
في السنوات الأخيرة، انقلب سوق المكاتب في وسط المدينة ضد أصحاب العقارات حيث قام العديد من المستأجرين بتخفيض مساحة مكاتبهم استجابة لوباء كوفيد-19، عندما أصبح من الشائع أن يعمل الموظفون عن بعد.
العام الماضي صاحب شركة برج الغاز, إحدى الشركات التابعة لشركة Brookfield Asset Management، تخلفت عن سداد ديونها وتم وضع العقار تحت الحراسة القضائية، حيث تولى ممثل معين من قبل المحكمة حراسة المبنى لمساعدة الدائنين على استرداد الأموال التي أقرضوها لشركة Brookfield. يحتوي المبنى على حوالي 465 مليون دولار من القروض المستحقة.
ومن بين المستأجرين الرئيسيين الآخرين في برج شركة الغاز شركة المحاماة Latham & Watkins وشركة المحاسبة Deloitte. ستتحمل المقاطعة عقود إيجار المستأجرين الحاليين كمالكين.
عندما يصبح برج شركة الغاز مملوكًا رسميًا للمقاطعة، سيتم إزالته من قوائم الضرائب. وبلغت فاتورة ضريبة الأملاك للمبنى في العام الماضي أكثر من 7.1 مليون دولار، وفقًا لمزود البيانات العقارية CoStar.
ومع ذلك، سيُطلب من المستأجرين المساهمة بمبلغ غير محدد في كشوف الرواتب الضريبية من خلال “ضريبة الفوائد الحيازية” التي يمكن فرضها على الشركات الخاصة التي تستأجر المباني العامة. عادةً ما يدفع مستأجرو مباني المكاتب المملوكة للقطاع الخاص جزءًا من الضرائب العقارية للمالك.
المبنى في حالة جيدة مع “عمر إنتاجي متبقي” لا يقل عن 35 عامًا، وفقًا لتقرير حديث عن حالة العقار تم إعداده للمالك الحالي وحصلت عليه صحيفة التايمز.
ويقول التقرير أيضًا إن برج ومرآب مركز التجارة العالمي الواقعين في 333 S. Flower St. المدرجين في الصفقة يتطلبان حوالي 1.3 مليون دولار لمعالجة الإصلاحات المطلوبة بشكل عاجل والصيانة المؤجلة. وقدرت التكاليف الإضافية طويلة الأجل لصيانة وتحديث العقارات بحوالي 48.7 مليون دولار على مدى 12 عامًا. تشمل التكاليف المتوقعة إصلاحات السقف وتجديد نظام تكييف الهواء وتحديث المصاعد.
وقال دافنبورت في إن المقاطعة تشغل حاليًا حوالي 16.5 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية لـ 38 قسمًا، بما في ذلك 6.9 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية المؤجرة و9.6 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية المملوكة. ملاحظة للمجلس التوصية بشراء برج شركة الغاز.
وقالت دافنبورت إن المقاطعة تنفق حوالي 195 مليون دولار سنويًا على المساحات المكتبية المستأجرة، كما أن الممتلكات التي تمتلكها “في حالة سيئة وقديمة”. ما يقرب من نصفهم يزيد عمرهم عن 50 عامًا.
من خلال نقل الموظفين من كل من المساحات المكتبية المستأجرة والمباني القديمة في حالة سيئة، تتجنب المقاطعة دفع الإيجار والتكاليف “الكبيرة” للتعديلات الزلزالية وغيرها من التجديدات اللازمة في المباني القديمة، مثل أنظمة الهواء القديمة وتكييف الهواء والسباكة والكهرباء، قال الرئيس التنفيذي. قالت المذكرة. سيتم تضمين الأموال المخصصة للتعديلات الزلزالية والتجديدات الأخرى للمباني القديمة في مدفوعات شركة Tower Gas.
وقالت دافنبورت إن المقاطعة فتشت المبنى وستشتريه “كما هو”. قامت دائرة الأشغال العامة بمراجعة تقرير زلزالي من البرج ووافقت على نتائجه. وقال متحدث باسم المقاطعة إن النتائج ستظل سرية حتى يتم إغلاق الصفقة.
وقال دافنبورت إنه إذا اختارت المقاطعة إكمال التعديل التحديثي الزلزالي والتحسينات الأخرى لبرج شركة الغاز، فيمكن للمقاطعة تحقيق عائد مستقبلي على استثماراتها عن طريق بيع المبنى عندما يتعافى السوق.
قالت شركة غاز جنوب كاليفورنيا في سبتمبر إنها تخطط للانتقال من مقرها الرئيسي السابق في البرج الذي يحمل الاسم نفسه، حيث كانت المستأجر الرئيسي منذ اكتمال المبنى، إلى مبنى شاهق آخر شمالًا في 350 S. Grand Ave.
وقعت الشركة عقد إيجار طويل الأجل لما يقرب من 200 ألف قدم مربع على ثمانية طوابق في مبنى جراند أفينيو في بنكر هيل، المعروف باسم تو كاليفورنيا بلازا، حسبما قال المالك الجديد، ومن المتوقع أن تنتقل إليه بحلول ربيع عام 2026 بعد بناء المبنى الجديد. مكاتب. . كما سيكون لشركة الغاز مكتب في الطابق الأرضي لخدمة العملاء.
